房貸試算怎麼看？台灣買房前必懂的 5 件事
用本頁試算器算出月付金只是第一步。真正決定你「買得起、養得起」的，是月付金佔家庭收入的比例、利率走勢，以及那些不會出現在月付金裡的隱形成本。以下整理台灣購屋族最常忽略的關鍵。
1. 月付金不是重點，「負擔比」才是
很多人只看月付金數字，卻沒對照自己的收入。財務上的通則是：每月房貸支出最好不超過家庭月收入的 30%~40%。低於 30% 相當寬鬆、財務彈性大；落在 30%~40% 仍算合理但已接近上緣；一旦超過 40%，遇到升息、收入中斷或突發支出時就容易週轉困難。本頁房貸試算器已內建「月收入負擔比」，填入家庭月收入即可看到你的比例落在哪個區間，並反推建議的收入門檻。
2. 本利均攤 vs 本金均攤，差在哪？
這是台灣房貸最常見的兩種還款方式，沒有絕對好壞，取決於你的現金流規劃：
| 比較項目 | 本利均攤 | 本金均攤 |
|---|---|---|
| 每月金額 | 固定不變 | 首月最高、逐月遞減 |
| 初期壓力 | 較平均 | 較大 |
| 總利息 | 較多 | 較少 |
| 適合對象 | 想要月付固定、好規劃 | 初期負擔得起、想省總利息 |
多數首購族選本利均攤，因為每月金額固定、方便編列家庭預算；若你初期收入充裕、想壓低總利息，本金均攤長期更划算。
3. 寬限期是雙面刃
寬限期內只繳利息、不還本金，通常 2~5 年，能大幅降低初期月付壓力，適合短期資金周轉或裝潢階段。但代價是：寬限期結束後，本金要在更短的剩餘年限內攤還，月付金會明顯跳升，而且整筆貸款的總利息更高。把寬限期當成長期降月付的手段，是常見的財務誤判。
4. 月付金以外的「隱形持有成本」
試算器算的是本息，但實際養一間房，每年還要付出：
- 房屋稅：自住稅率較低，依房屋現值與地方政府稅率計算。
- 地價稅：每年 11 月開徵，自用住宅用地有優惠稅率。
- 火險與地震險：銀行通常要求投保，金額不高但必繳。
- 管理費：大樓或社區每月固定支出，老屋公寓則多為自行維護。
- 修繕預備：屋齡越高，每年要預留的維修金越多。
把這些加總，每年常落在房價的 0.5%~1%。買房前用月付金 + 持有成本一起估，才不會「買得起、養不起」。
5. 青安3.0與首購優惠（2026/8/1 新制）
首購族可留意政府的「青安3.0」貸款：一般額度最高 1,000 萬元、新婚家庭（2 年內結婚登記）1,200 萬元、育有未成年子女家庭 1,500 萬元，成數最高 8 成、年限最長 40 年、寬限期最長 5 年，補貼後利率最低約 1.775%。但新制加入三道門檻：申貸時未滿 50 歲（且年齡＋年限不超過 80）、本人年所得 200 萬元以下，以及依縣市分級的房屋總價上限（臺北市 3,500 萬／新北市・新竹縣市 2,500 萬／其他縣市 2,000 萬）。此外，婚育加碼部分的利息補貼在離婚或監護權變動時會停止，但基本 1,000 萬額度的補貼不受影響。詳細規則見本頁上方「青安3.0是什麼」專區。